国土部督察地王杀手锏

　　在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际，“地王”成为国土资源部的重点布控对象。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，国土部还对一线城市展开督察。在最近北京市的四块“地王”土地合同签订中，在有关部门的监督下，这四块土地的土地出让合同都采取了新合同版本。

　　新版本的土地出让合同，成为央地联手布控“地王”的一个重要工具。

　　新版本的土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。

　　而在此前，在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中，各地不仅没有对开发商拿地提出更严格要求，相反大多数地方政府提出了分期交付土地出让金等政策。

　　房地产界公认的看法是，开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。比如，公开消息称，香港盈大地产在东三环长虹桥附近囤地3年而未开发，该企业从中赚取了2.35亿港币。

　　另外，在北京最黄金的地段，国贸桥到长虹桥一线的东三环附近，至今仍有近10块土地处于围挡而未动工的阶段，一直在坐等地价升值。

　　但这次，政策开始变脸。新推出的新版土地出让合同，开始被推向前台。国土资源部一些下属研究机构，也于日前就新版本土地出让合同的执行情况进行了专门调研。

　　赵松表示，如果新出让的土地都严格按照新版本的土地出让合同执行，则闲置用地情况会大大减少。

　　但是，对于已经出让的土地而被闲置的，国土部门目前清理手段依然有限。赵松表示，闲置土地清理看似简单，实际上要涉及到闲置情况的认定，处罚手段等一系列问题。这也是一直以来，闲置用地难以得到有效控制的主要症结。比如，在很多地方，开发商往往挖个大坑，就代表着地块已经开工;通过建个围挡，就表示2/3面积已经动工。

　　不过，国土部这次似乎已下定决心，通过新土地出让合同的条款，控制“地方”们的囤地行为。比如，最近，国土部再度发出《关于集约用地的通知》，其中对原来国务院处理闲置用地的众多政策中的执行配套措施进行了规定。

　　国土部督察地王 推新版土地出让合同防闲置，赵松认为，在这些举措的共同作用下，国土部布防“地方”将会取得不小效果。

　　地王频现隐藏巨大风险

　　今年地王频现有几个特点：一是地王推升地价和楼面价远超2007年的水平;二是央企在地王大战中占主导地位，而2007年主要是民企和上市房企;三是政策、市场环境比2007年宽松得多。2007年，中央出台了一系列调控房地产的政策，包括土地调控政策和一系列抑制投机性购房的信贷政策。而今年，无论房价怎么涨，地王大战怎么激烈，都不见明显的调控政策。

　　我们必须对央企高价拿地王的后果有足够认识。央企拿地王的心态与民营企业不同，央企拿了地王，远期效益对当时的决策约束不强，对决策者的责任约束几乎没有。大不了把地闲置在那里，不怕赔钱，反正有“国有”二字兜着。在这种心态下，央企拿地是志在必得，而不是考虑价格高低，这样，一个又一个地王的出现就是必然的。全国央企和地方国企拿地王后，大多闲置，损失很大，而企业管理层毫发无损。民营企业拿地王的心态就大不一样了。比如说中海地产以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风地块，这么大的资金量，民营企业筹集也许有困难，更为关键的是，有人估算长风地块未来楼盘售价必须接近每平方米5万元才能有合理利润，这对民营企业风险就大了，假如销售困难，没有利润，可能使得民营企业出现巨大经营困难甚至倒闭。成本、效益、利润对民营企业的硬约束使得其拿地王的心态必须谨慎又谨慎。央企拿地王背靠的是国家实力，“慷国有之慨”，这对民营企业本身来说就是极大的不公平，是破坏市场经济的行为。

　　央企拿地王推高房价，使得中国房地产市场畸形发展，最终酿就金融风险。每一次地王的诞生，都将使得一批购房者望着畸高房价而淡出市场，削弱市场购买力，最终必然使得房价崩盘，套牢国家资金或者银行贷款，酿成金融风险。